Amministrare un condominio oggi richiede competenze sempre più trasversali. Non si tratta solo di coordinare fornitori o approvare lavori straordinari: ogni decisione implica riflessi economici, fiscali e legali che coinvolgono tutti i condomini. Ma chi paga cosa? E come si distinguono le spese ordinarie da quelle professionali?
Soprattutto quando entra in gioco la figura dell’amministratore o di altri consulenti esterni, è fondamentale capire come vengono gestiti i compensi e quali obblighi fiscali gravano sul condominio. Molti ignorano, ad esempio, che in certi casi il condominio agisce come un vero e proprio sostituto d’imposta.
Le spese condominiali non sono tutte uguali
All’interno di un bilancio condominiale convivono voci di spesa molto diverse tra loro. Alcune riguardano la manutenzione ordinaria – come le pulizie, la luce delle scale o il servizio di portierato – mentre altre sono più complesse da leggere: si tratta di compensi professionali, incarichi tecnici, consulenze legali o amministrative.
Queste ultime, pur non sempre ricorrenti, hanno un peso rilevante sulla gestione contabile. E soprattutto comportano adempimenti fiscali precisi. È il caso, ad esempio, del pagamento all’amministratore di condominio o di un tecnico incaricato di redigere una perizia o una variazione catastale.
Compensi ai professionisti: quando scatta la ritenuta (esempio pratico)
Ogni volta che un condominio paga un libero professionista, si attiva un meccanismo fiscale ben definito. Il committente – in questo caso il condominio – deve trattenere una parte dell’onorario come ritenuta d’acconto, e versarla direttamente all’Erario. Questo lo rende a tutti gli effetti sostituto d’imposta.
Esempio pratico. Un condominio incarica un geometra per aggiornare la planimetria catastale. Il professionista emette fattura da 1.000 euro + IVA (22%). Il condominio, come sostituto d’imposta, trattiene il 20% dell’onorario imponibile (cioè, 200 €) e lo versa allo Stato tramite modello F24, indicando il codice tributo 1630. Il pagamento effettivo al geometra sarà quindi di 1.000 € – 200 € + 220 € = 1.020 €. La ritenuta versata all’erario sarà un’uscita separata, ma obbligatoria.
Questo esempio mostra come l’interazione tra condominio e liberi professionisti richieda una gestione fiscale attenta e responsabile, spesso affidata all’amministratore, mentre i condomini dovrebbero conoscere tutte le voci accessorie di spesa previste per legge come l’IVA, i contributi integrativi e le ritenute da versare all’Agenzia delle Entrate con codice 1630.
Perché è importante conoscere il valore reale delle prestazioni?
Un errore frequente è pensare che il compenso di un professionista coincida con il valore riportato in fattura. In realtà, il costo complessivo può includere:
- l’onorario base;
- l’IVA (22%);
- il contributo previdenziale integrativo;
- le ritenute d’acconto (20%) che il condominio deve versare separatamente;
- eventuali spese forfettarie.
Nel caso dell’amministratore di condominio, ad esempio, il compenso annuo pattuito in assemblea potrebbe apparire chiaro sulla carta, ma contenere componenti fiscali e previdenziali che ne alterano il valore netto.
Per questo è importante conoscere il costo complessivo di questa figura, per evitare incomprensioni in fase di approvazione del bilancio. Per chi desidera approfondire, sul sito Edilnet.it è disponibile una guida che spiega come calcolare quanto costa un amministratore di condominio in base al numero di unità, alla zona e alla complessità della gestione.
In un contesto in cui la trasparenza è un valore e la fiscalità una responsabilità condivisa, informarsi è il primo passo per fare scelte consapevoli, sia per i condomini, sia per gli amministratori.
