Mondonews24

Chiunque abbia un interesse a farlo ha la possibilità di denunciare un affitto in nero: basta una segnalazione alla Guardia di Finanza o all’Agenzia delle Entrate. Non dimentichiamoci che il mancato pagamento delle tasse relative ad un contratto di affitto implica sanzioni tributarie e sanzioni civili. Vediamo quali sono le procedure legali da seguire per denunciare un affitto in nero.

Quando si parla di affitto in nero?

Ci troviamo di fronte ad un affitto in nero quando:

• il contratto di locazione è stato firmato ma non è stato registrato entro 30 giorni (quindi il contratto esiste, ma per la legge è come se non fosse mai stato siglato);
• il contratto non è mai stato scritto e tra l’inquilino e il proprietario c’è un accordo verbale o un altro tipo di accordo informale;
• il contratto è stato scritto, ma il documento non rispetta i canoni previsti per il contratto di locazione.

Le procedure da seguire per denunciare affitto in nero

Il modo più rapido per denunciare un affitto in nero consiste nel fare una segnalazione all’Agenzia delle Entrate; il procedimanto da seguire è il seguente:

1. prima d tutto bisogna accertarsi che il proprietario non abbia registrato il contratto (la verifica può essere fatta presso la sede dell’Agenzia delle Entrate più vicina);
2. nel caso in cui non ci sia stata la registrazione è possibile procedere con una registrazione in prima persona (e così si evita ogni tipo di responsabilità solidale);
3. si fa la denuncia del proprietario; è fondamentale per l’inquilino che denuncia dimostrare che esiste un contratto e che finora ha regolarmente pagato un canone (quindi meglio portarsi dietro una copia del contratto e le ricevute di pagamento dell’affitto).

In alternativa è possibile rivolgersi alla Guardia di Finanza: per farlo è necessario presentarsi di persona al comando più vicino. Dopo aver comunicato le proprie generalità sarà necessario dare delle prove che dimostrino che si sta davvero occupando l’appartamento che è stato affittato in nero: se si ha una copia del contratto (seppur non registrata) basterà mostrarlo, ma se non esiste alcun contratto è possibile dimostrare di vivere in quell’immobile presentando le ricevute delle bollette pagate (acqua, gas, telefono e altre utenze), le ricevute del pagamento dell’affitto o qualsiasi altro documento che dimostri questi pagamenti (assegni, bonifici bancari e così via). I soggetti terzi che vogliono denunciare un affitto in nero devono limitarsi a presentare un esposto alla Guardia di Finanza: non possono presentare prove video o fotografia perché si rischia la contro denuncia.

Le conseguenze della denuncia

Ci sono molti inquilini che vorrebbero denunciare l’affitto in nero, ma hanno paura delle conseguenze: se il contratto non esiste oppure non è stato registrato oppure è stato redatto in maniera irregolare, l’inquilino è complice (il contratto dovrebbe essere il frutto di un accordo gtra due parti, quindi entrambe sono responsabili), però la legge suddivide le responsabilità in modo differente, con conseguenze più gravi per il proprietario. L’inquilino infatti è responsabile in solido solo della mancata registrazione (quindi deve provvedere con il pagamento della metà dell’imposta di registro), mentre il proprietario va incontro a conseguenze fiscali più pesanti.

Il nostro ordinamento riconosce un istituto giuridico tipicamente anglosassone che ha l’obiettivo di separare alcuni beni dal patrimonio di un soggetto; questa separazione può essere fatta con degli obiettivi ben specifico e per conoscere quali sono bisogna capire cos’è e a cosa serve il Trust. Vediamo anche quali sono le procedure da seguire e quali sono i costi legati all’utilizzo di questo particolare strumento.

Cos’è e a cosa serve il Trust

Come detto prima il nostro ordinamento giuridico riconosce l’istituto del trust, ma non lo disciplina: l’Italia si è semplicemente limitata a legittimarlo con la ratifica della Convenzione dell’Aja; non essendo regolato da una legge nazionale, il disponente potrà scegliere le regole applicabili tra quelle previste dalle giurisdizioni che disciplinano il trust in modo specifico (come l’Inghilterra per esempio). Bisogna precisare che l’Italia non riconosce tutti i trust, ma solo quelli istituiti volontariamente e provati per iscritto che sono regolati dalla legge scelta dal soggetto istituente.

Ma spieghiamo meglio di cosa si tratta: il trust è un atto di disposizione patrimoniale con cui un soggetto si spossessa di uno o più beni, che vengono trasferiti al trustee in modo tale che possano essere amministrati nell’interesse di un soggetto terzo beneficiario oppure per uno specifico fine. Il trust è un rapporto giuridico tra il disponente e il trustee: il primo trasferisce beni o diritti al secondo, che li deve amministrare per raggiungere uno scopo preciso oppure nell’interesse di un determinato beneficiario.

I beni oggetto del trust vengono separati dal patrimonio del disponente, ma non c’è uno sdoppiamento del diritto di proprietà: il trustee diventa titolare del diritto di piena proprietà dei beni in questione, anche se gravato da un vincolo di destinazione. Il beneficiario per contro ha solo un diritto di credito nei confronti del trustee. Ci può essere anche una quarta figura, quella del guardiano, ovvero una persona incaricata dal disponente per controllare come opera il trustee.

La procedura e i costi

L’atto istitutivo del trust è sempre unilaterale, seguito da uno o più atti di trasferimento di beni; la durata del trust è limitata nel tempo: in Italia non può andare oltre i cento anni. Non ci sono limiti invece per quanto concerne la tipologia di beni trasferibili: possono essere conferiti in trust beni mobili o immobili, diritti di godimento, strumenti finanziari, denaro, aziende e così via. I beni vengono intestati al trustee, che ne diventa proprietario e li gestisce in modo da ottenerne un reddito (non può usarli o goderne per scopi personali). IL trust può essere di quattro tipologie:

• trust con beneficiario;
• trust di scopo;
• trust liberale;
• trust commerciale.

I costi del trust sono rappresentati dai costi di istituzione, dai costi legati al trasferimento dei bei e dalle imposte. I costi di istituzione sono legati alle condizioni economiche pattuite dal disponente e dal trustee, mentre i costi di trasferimento dei beni e le imposte sono legate alla tipologia dei beni coinvolti. Se l’atto costitutivo contiene solo la volontà del disponente di creare un trust e le sue regole di funzionamento si paga solo l’imposta di registro idi 200 euro per la costituzione del vincolo di destinazione. Se invece l’atto costitutivo indica il trasferimenti di bei e diritti al trustee si devono pagare anche l’imposta di donazione e, se sono conferiti beni immobili, le imposte catastali.

A volte si utilizzano delle parole (o, peggio ancora, degli acronimi) dando per scontato che tutti ne conoscano il significato; in realtà spesso non è così: ad esempio il termine TFM a cosa fa riferimento? Cerchiamo di scoprire a cosa serve, cosa prevede e chi lo eroga.

Il significato di TFM: a cosa serve

Il TFM è il trattamento di fine mandato, ovvero una compenso differito che un’impresa può decidere di riconoscere ai suoi amministratori, una sorta di buonuscita. Non esiste una norma di riferimento, quindi non esiste una disciplina specifica per questa indennità che, di base, segue una logica simile a quella del TFR: ogni anno una quota del compenso dell’amministratore viene accantonata in modo tale fa formare un capitale che verrà liquidato nel momento in cui cessa il rapporto di collaborazione tra la società e l’amministratore stesso. Sulle somme accantonate è garantita una rivalutazione annua minima del 2%.

Chi eroga il trattamento di fine mandato: requisiti e importi

L’erogazione del TFM è facoltativa: la società non è obbligata a pagare il trattamento di fine mandato ai suoi amministratori, ma questo può essere previsto fa un accordo tra le parti. Quando viene nominato un nuovo amministratore l’assemblea stabilisce il suo compenso mensile, ma può anche decidere di erogare un compenso da accantonare di anno in anno e che verrà erogato all’amministratore alla fine del rapporto di collaborazione. Affinché ci sian un accantonamento della quota per il TFM è necessario che:

• lo statuto o una delibera dell’assemblea (quindi atti con data certa) devono prevedere la facoltà di riconoscere il TFM;
• l’atto in cui viene prevista la possibilità di erogare il TFM deve essere precedente all’inizio del rapporto di collaborazione con l’amministratore.

Non sono previsti dei limiti minimi o massimi per la quota da accantonare, però l’impresa deve sempre rispettare il principio di ragionevolezza e congruità, tenendo conto della sua realtà economica, del volume di affari, della sua capacità reddituale e dell’attività prestata dall’amministratore. Sulla base di queste considerazioni la quota accantonata di solito rimane al di sotto del 30% (o del 20%) del compenso annuo previsto per l’amministratore.

Deducibilità e tassazione dell’indennità di fine mandato

Il TFM (come il TFR d’altronde) rappresenta un costo interamente deducibile; la deducibilità dipende dalla data dell’atto che riconosce il diritto al trattamento di fine mandato: se ha una data certa c’è deducibilità per competenza, altrimenti c’è deducibilità per cassa, nel senso che deducibile solo quando viene effettivamente pagato. Per quanto riguarda l’amministratore, il TFM è soggetto a tassazione separata (quindi viene erogato alla fine del mandato al netto della ritenuta di acconto del 20%), ma viene sottoposto a tassazione ordinaria se gli importi superano il milione di euro e se il diritto al TFM non risulta da un atto con data certa.

Il reverse change edilizia è uno speciale metodo di applicazione dell’imposta sul valore aggiunto con cui il carico tributario IVA viene trasferito dal venditore all’acquirente. Questa definizione potrebbe non bastare per capire bene cos’è il reverse change nel campo dell’edilizia: cerchiamo di capre meglio di cosa si tratta e vediamo come funziona.

Cos’è il reverse change edilizia: la disciplina per i contratti di appalto o subappalto

L’inversione contabile, spesso chiamata revese change, prevede che l’applicazione dell’IVA spetti al destinatario del servizio o del bene e non al prestatore o al cedente. Affinché si possa attuare questo meccanismo è necessario che tutte e due le parti in causa siano soggetti passivi IVA e che l’acquirente/destinatario del bene sia residente in territorio italiano. La disciplina del reverse change edilizia si divide in due ambiti, uno riguarda i subappalti in edilizia e l’altro riguarda i servizi immobiliari.

Per contrastare la somministrazione illecita di manodopera l’applicazione del reverse change è stata estesa anche alle imprese che forniscono i loro servizi tramite contratti di appalto o di subappalto. La legge prevede che i rapporti devono essere caratterizzati da un prevalente utilizzo di manodopera presso le sedi del committente, con l’utilizzo di beni strumenti che appartengono (o sono riconducili) a quest’ultimo. Per poter applicare il meccanismo del reverse change esistono tre presupposti:

• presupposto oggettivo: l’operazione deve avere natura edilizia;
• presupposto contrattuale: la prestazione deve essere resa al committente nell’ambito di un rapporto con lo schema dell’appalto;
• presupposto del ribaltamento di posizione contrattuale: la prestazione viene resa a favore di un committente che a sua volta si è impegnato nei confronti di un terzo soggetto ad eseguire la stessa prestazione, sempre sulla base di un rapporto con lo schema dell’appalto.

Inoltre è necessario che il prestatore sia un soggetto passivo IVA e che le operazioni si possano qualificare come prestazioni di servizi (e non cessioni di beni). I soggetti coinvolti nel reverse change nell’ambito dei subappalti sono: il committente, le imprese appaltatrici, le imprese affidatarie e le imprese subappaltatrici. La dicitura da applicare in fattura con cui si dichiara la non applicazione dell’IVA in caso di subappalti con prevalente presenza di manodopera è: operazione soggetta al reverse change ai sensi dell’articolo 17, comma 6 del DP 633/72.

Come funziona l’inversione contabile per i servizi immobiliari

Passiamo ora alla disciplina del reverse change per quanto riguarda i servizi legati ai beni immobili. L’inversione contabile sui servizi immobliari è applicabile per le prestazioni di servizi di demolizione, di installazione degli impianti (di climatizzazione, di videosorveglianza, idraulico, citofonico), di pulizia e di completamento che sono relativi ad edifici. A differenza di quanto visto per i subappalti, in questo caso il reverse change si applica a prescindere dalla qualifica soggettiva dei prestatori o cessionari dei servizi.

In caso di applicazione del reverse change in edilizia le parti coinvolte si comportano seguendo questo schema:

• il prestatore emette una fattura senza addebitare l’IVA, inserendo nel documento la dicitura inversione contabile e il riferimento all’articolo 17, comma 6 del DPR 633/72;
• il committente entro il mese di ricevimento (o anche nel mese successivo, ma entro 15 giorni) integra la fattura che ha ricevuto indicando l’aliquota IVA e l’imposta; la fattura viene inserita nel registro delle vendite/corrispettivi (per assolvere l’imposta) e viene annotata anche in quello degli acquisti (per la detrazione).

Le fatture sono soggette ad IVA in capo al cessionario/committente, e anche se nel momento in cui vengono emesse non riportano l’imposta, non sono soggette all’imposta di bollo.

Dopo una vita di lavoro quando arriva la pensione giunge anche il momento di godersi un po’ la vita; molti decidono di farlo all’estero. Nel 2019 erano quasi 400.000 gli italiani che sono andati oltre confine a trascorrere la loro nuova vita: più della metà sono rimasti in Europa (con Francia e Germania mete preferite), ma quasi 90.000 hanno scelto il Nord America (soprattutto il Canada) e più di 40.000 hanno invece optato per l’Oceania. Ma cosa prevede la legge per le pensioni all’estero e quali sono le tasse da pagare?

Come vengono pagate le pensioni all’estero

Quello del pagamento delle pensioni all’estero è un servizio che l’INPS offre tramite Citibank, un istituto di credito scelto a seguito di una gara comunitaria svolta nel rispetto delle regole in materia di appalti pubblici. Su richiesta del pensionato residente all’estero il pagamento della pensione può avvenire in una delle seguenti modalità:

• pagamento nel paese di residenza tramite accredito su conto corrente oppure con ritiro allo sportello; nel caso in cui le condizioni del paese di residenza non permettano queste tipologia l’INPS può autorizzare la banca ad emettere e spedire un assegno di deposito non trasferibile (ma questa soluzione deve avere il carattere di eccezionalità);
• pagamento in un paese straniero che è diverso da quello di residenza tramite un accredito su conto corrente;
• pagamento in Italia tramite accredito su conto corrente oppure allo sportello (con delegato).

I pagamenti vengono effettuati dalla banca in euro oppure nella valuta locale del paese di residenza: nella maggior parte avvengono con cadenza mensile (le pensioni di modico importo possono essere pagate semestralmente o annualmente).

Chi opta per il pagamento delle pensioni all’estero con accredito su conto corrente deve comunicare le sue coordinate bancarie alla sede INPS che gestisce il suo trattamento previdenziale e alla banca che gestisce il pagamento. Se il pensionato richiede il pagamento in un paese dell’area SEPA deve comunicare IBAN e BICM; se invece il pensionato richiede il pagamento fuori dall’area SEPA deve fornire le coordinate bancarie complete che si utilizzando nel suo paese di residenza. Chi ha scelto di godersi la pensione in Argentina o in Brasile deve riscuotere la prima rata di pensione presso Banco Itaù presso il quale dovrà registrarsi: solo in seguito potrà eventualmente richiedere l’accredito sul suo conto corrente. Chi risiede in Svizzera deve comunicare a Citibank se vuole ricevere i pagamenti in euro o in franchi svizzeri.

Chi invece preferisce riscuotere la pensione all’estero in contanti deve recarsi presso i partner locali dell’istituto che gestisce il pagamento: in quasi tutti i paesi il pagamento è localizzato presso le agenzie Western Union. In Argentina e Brasile il pagamento viene disposto presso Banco Itaù, in Venezuela presso Italcambio, in Uruguay presso Scotia Bank e in Svizzera presso PostFinance ma è comunque possibile richiedere il pagamento presso le agenzie Western Union mandando una richiesta a Citibank oppure alla sede INPS che si occupa della pensione pensionistica.

Quali sono le tasse da pagare

Le persone che vogliono trasferire le loro pensioni all’estero possono farlo in quei paesi che appartengono all’Unione Europea o in quei paesi extraeuropei con cui l’Italia ha stretto delle convenzioni; tramite questi accordi non solo permettono di godere della pensione fuori dai confini nazionali, ma evita al pensionato di subire una doppia imposizione, cioè il pagamento sia delle tasse italiane che delle tasse del paese in cui la pensione viene trasferita. In altre parole, sulle pensioni all’estero viene applicato solo il regime fiscale del paese in cui si ha la residenza, che in molti casi risulta essere inferiore a quello applicato in Italia (ed ecco il motivo per cui sono tante le persone che decidono di godersi la pensione fuori dal Bel Paese).

Esiste uno speciale regime IVA che viene applicato quando c’è una vendita di beni usati da parte di operatori economici che hanno acquistato quei beni da soggetti privati: stiamo parlano del regime del margine dei beni usati. Vediamo di cosa si tratta e cerchiamo di capire come funziona la vendita in queste situazioni.

Come funziona il regime del margine dei beni usati

Il regime del margine è regolamentato dal Decreto Legge 41/1995 (più precisamente dagli articoli dal 36 al 40 bis) e dalle successive circolari di chiarimento. Nel commercio di beni mobili usati ed il commercio di oggetti di collezione, arte e antiquariato l’IVA viene calcolata sulla differenza tra il prezzo a cui l’operatore economico vende il bene e il prezzo a cui l’ha acquistato da soggetti privati (aumentato dalle eventuali spese di riparazione e altre spese accessorie). Il margine può essere calcolato seguendo tre diversi regimi:

• regime analitico;
• regime globale;
• regime forfettario.

Con il regime analitico (che è anche il criterio ordinario di applicazione) il margine viene calcolato su ogni singola operazione; se il margine è positivo l’imposta si calcola sulla differenza tra i due prezzi applicando l’aliquota prevista per la tipologia a cui appartiene il bene venduto; se il margine è negativo (ovvero se il prezzo di vendita è inferiore al prezzo di acquisto) non bisogna pagare l’imposta. Visto che con il regime analitico ogni operazione viene trattata in modo separato dalle altre non è ammessa la compensazione tra i margini positivi e i margini negativi.

Con il regime globale il margine invece viene calcolato sulla base dell’ammontare complessivo delle cessioni e degli acquisti (sempre aumentati delle spese accessorie e di riparazione) che vengono effettuati nel mese o nel trimestre di riferimento. Nel caso in cui si verifichi un margine negativo, questo potrà essere riportato al periodo successivo come credito di costo. Il regime globale può essere applicato solo alle attività di commercio abituale (diverso dagli ambulanti) esercitate dai venditori di veicoli usati, monete e altri oggetti da collezione e alle cessioni di prodotti di abbigliamento, confezioni di materie tessili e altri beni con costo inferiore ai 516,46 uro.

Con il regime forfettario la base imponibile viene determinata applicando al prezzo di cessione una determinato percentuale:

• 60% per le vendite di oggetti d’arte per i quali non c’è un prezzo di acquisto (oppure non è rilevante o non è determinabile);
• 50% per chi esercita commercio al dettaglio solo in forma ambulante (la percentuale scende al 25% per i prodotti di antiquariato ed editoriali);
• 25% per le vendite di prodotti editoriali non di antiquariato;
• 50% per le vendite di prodotti editoriali di antiquariato, francobolli, parti, componenti e pezzi di ricambio che derivano dalla demolizione di apparecchiature elettromeccaniche o mezzi di trasporto.

Condizioni necessarie per applicare il regime speciale

Affinché si possa applicare il regime del margine è necessario che i beni usati venduti siano giunti al consumo. Inoltre è necessario che i beni in questione siano provenienti da:

• privati;
• soggetti passivi di imposta che non hanno potuto detrarre l’IVA sull’acquisto;
• altri soggetti passivi di imposta che hanno ceduto il bene assoggettandolo anche loro alle regole del regime del margine dei beni usati.

Questo regime speciale non si può applicare invece nella cessione dei rottami, dei cascami e degli avanzi di metalli ferrosi, di carta da macero, pallet e altri beni per cui è prevista una specifica regolamentazione (DPR 633/1972, articolo 74 comma 7).

Tra i settori più rilevanti in cui viene applicato il regime del margine dei beni usati c’è quello dei mezzi di trasporto: va precisato che le autovetture possono essere considerate usate solo se l’immatricolazione è avvenuta da più di sei mesi e se hanno percorso almeno 6.000 km. Anche nel commercio dei preziosi si utilizza spesso questo speciale regime IVA, ma solo se il venditore non svolge anche l’attività di lavorazione di oro industriale o di argento o l’attività di affinazione e trasformazione (in questi casi si applica il regime di reverse change).

Non è mai bello quando nascono dei problemi tra il contribuente e il fisco; un modo per evitare questo muro contro muro (con il muro del contribuente che di solito è più fragile) ci sarebbe: paliamo infatti dell’accertamento con adesione. Facciamo un po’ di luce sull’argomento andando a scoprire cos’è questo accertamento con adesione e quando viene effettuato.

Cos’è e quando viene effettuato l’accertamento con adesione

L’accertamento con adesione può essere definito come una sorta di accordo tra il contribuente e l’ufficio: l’accordo può essere raggiunto sia prima che dopo l’emissione di una avviso di accertamento, a patto che il contribuente non presenti un ricorso al giudice tributario. Si può ricorrere a questa procedura per tutte le più importanti imposte dirette ed indirette e la sua attivazione può essere richiesta sia dal contribuente che dall’ufficio dell’Agenzia delle Entrate territorialmente competente. Sono ammessi all’accertamento con adesione tutti i contribuenti, quindi persone fisiche, società di persone e di capitali, enti, associazioni professionali e sostituti di imposta. L’accertamento si può proporre dopo aver ricevuto un avviso di accertamento oppure dopo che è stato eseguito un controllo da parte dell’ufficio dell’Agenzia delle Entrate o dalla Guardia di Finanza.

Con l’accertamento con adesione il contribuente ha il vantaggio di usufruire di una riduzione delle sanzioni amministrative, che si riducono ad un terzo del minimo previsto dalla legge. In più per i fatti accertati che sono perseguibili penalmente il perfezionamento dell’adesione e il pagamento di quanto dovuto prima dell’apertura del processo di primo grado costituiscono una circostanza attenuante; il “premio” si concretizza con una riduzione fino ad un terzo delle sanzioni penali e con la mancata applicazioni di sanzioni accessorie.

Il procedimento: l’atto di adesione e il pagamento

Il procedimento può essere avviato

• su iniziative d’ufficio, che invia al contribuente un invito a comparire per cercare un accordo prima di procedere con la notifica dell’avviso di accertamento; l’invio a comparire ha carattere informativo e riporta data e luogo dell’appuntamento e altri elementi rilevanti ai fini dell’accertamento; se il contribuente non si presenta non ha la possibilità di richiedere il procedimento per quegli elementi e per quei periodi di imposta indicati sull’invito;
• su richiesta del contribuente, che presenta una domanda in carta libera con cui richiedere all’ufficio di fargli una proposta di accertamento; la richiesta può essere inoltrata prima della notifica di un atto di accertamento oppure dopo aver ricevuto la notifica (la richiesta in questo caso va inoltrata entro 60 giorni).

La ricerca di un accordo avviene in contraddittorio (possono essere necessari anche più di un incontro) e il contribuente può farsi assistere o rappresentare da un procuratore. Se si raggiunge un’intesa entrambe le parti sottoscrivono un atto di adesione che riporta tutti i contenuti dell’accordo; se invece non si raggiunge un’intesa il contribuente può fare ricorso al giudice tributario contro l’atto che è stato o che verrà emesso dall’ufficio.

Se è stato trovato l’accordo la procedura si perfeziona con il pagamento delle somme dovute da arte del contribuente: a seconda del tipo di imposta dovrà farlo con il modello F23 o con il modello F24; se paga in un’unica soluzione deve farlo entro 20 giorni, ma può anche dilazionare la somma fino ad un massimo di 8 rate trimestrali (16 rate se l’importo supera i 50.000 euro), con la prima rata che va pagata entro 20 giorni. Entro 10 giorni dal pagamento dell’intera somma o della prima rata il contribuente deve presentare la quietanza all’ufficio.