Un mutuo per l’acquisto o per la ristrutturazione di una casa è un impegno finanziario di grande importanza perché di solito si tratta di un finanziamento di elevato importo che deve essere restituito solitamente con rate mensili in un arco di tempo piuttosto lungo, molto spesso compreso tra i 25 e 30 anni, anche se sono previste altre scadenze, sia più brevi che più lunghe.

Oltre al capitale, inoltre, è necessario sborsare un certo ammontare di interessi che dipende dall’importo finanziato, dalla durata del finanziamento e dal tasso di interesse applicato.

Relativamente a quest’ultimo punto, si ricorda che esistono due principali tipologie di mutuo: il mutuo a tasso fisso e il mutuo a tasso variabile. Nel primo caso, il tasso rimarrà invariato (e così la rata mensile) per tutta la durata stabilita dal contratto, a prescindere dalle variazioni del mercato relativamente al costo del denaro, mentre nel secondo caso il tasso salirà o scenderà qualora il costo del denaro aumenti o si riduca. Le rate quindi saranno più o meno pesanti a seconda delle oscillazioni del tasso.

L’estinzione di un mutuo

Il piano di rimborso di un mutuo, noto come piano di ammortamento, è un elenco delle varie rate da rimborsare. Seguendo questo piano il debitore a poco a poco arriva a estinguere il mutuo. Normalmente questo avviene alla scadenza dell’ultima rata, ma è comunque prevista la possibilità per il debitore di estinguere il suo debito anticipatamente rispetto alla scadenza prefissata, per esempio 5 o 10 anni prima.

Ciò può verificarsi per svariati motivi: la vendita di un altro immobile posseduto, un’eredità cospicua, una vincita di denaro o magari un’offerta per la casa sulla quale si sta pagando il mutuo. In tutti questi casi si può eventualmente procedere con l’estinzione anticipata che può essere parziale o totale.

Se il debitore opta per la possibilità di estinzione parziale, restituirà una somma di denaro che viene scalata dal debito residuo. In questo caso si hanno di fronte due scelte: si lascia inalterata la durata del finanziamento, ma si pagano rate più basse oppure si continuano a pagare i medesimi importi mensili riducendo la durata del mutuo.

Se invece il debitore opta per l’estinzione totale, verserà alla banca il debito residuo ed estinguerà definitivamente il mutuo. Sarà quindi cancellata l’ipoteca sull’immobile.

Dal momento che sui mutui è prevista l’obbligatorietà della polizza incendio e scoppio, estinguendo anticipatamente il finanziamento il cliente ha diritto alla restituzione della parte di premio assicurativo relativa al periodo in cui la copertura non è più necessaria, ovvero il tempo che intercorre dalla data dell’estinzione a quella della scadenza originaria.

Estinzione anticipata del mutuo: è prevista una penale?

Estinguendo anticipatamente un mutuo, parzialmente o totalmente, si risparmia una certa quota di interessi. Va precisato che l’estinzione anticipata di un mutuo comporta l’applicazione di una penale. Vi sono però eccezioni a questo principio generale. Infatti, in base alla legge 40/2007, qualora si sia acceso un mutuo per l’acquisto o la ristrutturazione della casa dopo il mese di febbraio 2007 non è dovuta alcuna penale. Questa agevolazione è attiva anche per i mutui accesi per la ristrutturazione di studi, negozi ecc. utilizzati per le attività di libero professionista, di lavoratore autonomo e anche nel caso di ditta individuale.